Trong thực tế, nhiều trường hợp người dân đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) nhưng nhà ở hoặc công trình xây dựng trên đất lại chưa được đăng ký quyền sở hữu. Điều này khiến không ít người băn khoăn khi muốn thực hiện các giao dịch như tặng cho, chuyển nhượng.
Vậy trong trường hợp đất đã có sổ hồng nhưng tài sản trên đất chưa được chứng nhận thì có thể tặng cho hay không? Quy định pháp luật hiện hành xử lý vấn đề này như thế nào? Hãy cùng Luật Phú Thanh tìm hiểu nhé!!!
Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng tài sản trên đất chưa được chứng nhận thì có tặng cho được không?
Căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, định nghĩa tài sản gắn liền với đất như sau:
Giải thích từ ngữ
Trong Nghị định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
…
4. Tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở; công trình xây dựng khác; cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
…
Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà ở tham gia giao dịch hình thức tặng cho cần phải đáp ứng những điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
- Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
- Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Như vậy, đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng tài sản gắn liền với đất chưa được đăng ký chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì không thể tham gia giao dịch, tức là không thể thực hiện tặng cho người khác.
Đối với tài sản trên đất chưa được chứng nhận
Việc tài sản (nhà ở, công trình xây dựng…) chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên Sổ đỏ không ngăn cản việc bạn tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc xử lý tài sản này khi thực hiện thủ tục tặng cho thường diễn ra theo hai hướng:
-
Trường hợp 1: Tặng cho quyền sử dụng đất và bàn giao luôn tài sản Trong hợp đồng tặng cho (được công chứng), các bên có thể ghi rõ nội dung: “Tặng cho quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất”. Mặc dù tài sản chưa có trên sổ, nhưng việc ghi nhận này giúp xác lập sự chuyển giao thực tế giữa người tặng và người nhận.
-
Trường hợp 2: Chỉ tặng cho quyền sử dụng đất Hợp đồng chỉ ghi nhận việc chuyển quyền sử dụng đất. Sau khi người nhận hoàn tất thủ tục sang tên Sổ đỏ, họ có thể tự thực hiện thủ tục hoàn công hoặc đăng ký bổ sung sở hữu tài sản vào Giấy chứng nhận nếu tài sản đó đủ điều kiện pháp lý (có giấy phép xây dựng, đúng quy hoạch…).
Tặng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho con cái thì có phải đóng thuế hay lệ phí không?
Căn cứ khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định thu nhập được miễn thuế như sau:
Thu nhập được miễn thuế
…
4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Bên cạnh đó, tại khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ, quy định về miễn lệ phí trước bạ như sau:
Miễn lệ phí trước bạ
…
10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, tặng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho con gái thì không phải chịu thuế và lệ phí trước bạ.
Trường hợp nào người sử dụng đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 những trường hợp sau đây không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
– Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo quy định tại Điều 179 của Luật này;
– Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 của Luật này, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
– Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181 của Luật này;
– Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện;
– Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật;
– Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.
Như vậy, nếu thuộc một trong các trường hợp trên người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Kết luận
Có thể thấy, việc tặng cho quyền sử dụng đất trong trường hợp này vẫn được pháp luật cho phép, tuy nhiên cần phân biệt rõ giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để tránh phát sinh rủi ro. Để đảm bảo quyền lợi lâu dài, người dân nên cân nhắc hoàn thiện hồ sơ pháp lý đối với tài sản trên đất trước khi thực hiện giao dịch. Nếu còn vướng mắc về thủ tục hoặc điều kiện tặng cho, việc tham khảo ý kiến từ đơn vị tư vấn pháp lý uy tín sẽ giúp bạn thực hiện giao dịch an toàn, đúng quy định.
