Án lệ số 90/2026/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 21/5/2026 và được công bố theo Quyết định 162/QĐ-CA ngày 29/5/2026 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.
Án lệ 90/2026/AL vừa ban hành đã tháo gỡ “nút thắt” về tranh chấp đất đai có liên đến việc đất đã được cấp sổ cho người thứ ba. Đây là bước ngoặt lớn trong tranh chấp đất đai.
Nhiều người cho rằng một khi thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó được chuyển nhượng hợp pháp và người nhận chuyển nhượng đã được cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên mình thì mọi sai sót, vi phạm phát sinh trước đó coi như đã được khắc phục. Theo quan điểm này, quyền sử dụng đất đã được Nhà nước công nhận và sẽ không còn bị xem xét thu hồi hoặc hủy bỏ Giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, trên thực tế, đây là cách hiểu chưa đầy đủ. Trong nhiều trường hợp, dù bất động sản đã được chuyển nhượng qua nhiều người và đã được cấp đổi Giấy chứng nhận mới, cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án vẫn có thể xem xét tính hợp pháp của quá trình cấp Giấy chứng nhận và giao dịch chuyển nhượng để quyết định việc thu hồi hoặc hủy bỏ Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của pháp luật. Cụ thể sẽ được phân tích qua Án lệ số 90/2026/AL cùng Luật Phú Thanh nhé !
Tóm tắt án lệ 90/2026:
1. Tình huống án lệ
-
Sai sót từ cơ quan quản lý: Do sai sót về trình tự, thủ tục hành chính, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện đã cấp một GCNQSDĐ cho người sử dụng đất sau bị chồng lấn lên phần diện tích đất của người sử dụng đất liền kề (người đã được cấp GCNQSDĐ hợp pháp trước đó).
-
Yếu tố chuyển nhượng cho bên thứ ba: Người được cấp đất sai sót này sau đó đã làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho một người thứ ba (bên thứ ba ngay tình). Người thứ ba này cũng đã được cơ quan chức năng thực hiện thủ tục cấp đổi/chỉnh lý biến động trên GCNQSDĐ.
-
Khởi kiện: Người sử dụng đất liền kề ban đầu (bị xâm phạm quyền lợi) đã nộp đơn khởi kiện vụ án hành chính, yêu cầu Tòa án tuyên hủy GCNQSDĐ đã cấp cho người thứ ba này.
2. Vướng mắc pháp lý trước đó
Điểm đáng chú ý là Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng vì đất đã được chuyển nhượng cho người thứ ba nên căn cứ điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013, Nhà nước không thu hồi GCN QSDĐ đã cấp, từ đó bác yêu cầu khởi kiện của người bị xâm phạm quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Hội đồng Thẩm phán TANDTC không đồng tình với cách hiểu này.
3. Giải pháp pháp lý (Nội dung án lệ)
Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đưa ra phán quyết mang tính định hướng áp dụng pháp luật như sau:
-
Xác định bản chất văn bản: Tòa án phải xác định GCNQSDĐ (trong trường hợp đã cấp đổi, chỉnh lý cho người thứ ba) vẫn là một Quyết định hành chính. Khi đã là quyết định hành chính thì trong vụ án hành chính, Tòa án có quyền kiểm tra tính hợp pháp của quyết định đó và nếu phát hiện việc cấp giấy chứng nhận trái pháp luật thì có thể tuyên hủy.
-
Khẳng định thẩm quyền của Tòa án: Tòa án có đầy đủ thẩm quyền xem xét tính hợp pháp của GCNQSDĐ đã cấp cho người thứ ba này trong vụ án hành chính.
-
Phán quyết: Khi có đủ căn cứ chứng minh việc cấp đất ban đầu là sai (chồng lấn diện tích), Tòa án có quyền quyết định tuyên hủy một phần hoặc toàn bộ GCNQSDĐ đã cấp cho người thứ ba để trả lại quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất ban đầu.
Ý nghĩa thực tiễn: Án lệ này mở ra lối thoát pháp lý quan trọng, khẳng định quyền can thiệp mang tính tối cao của Tòa án nhằm bảo vệ người sử dụng đất hợp pháp khi cơ quan hành chính “bó tay” không thể tự thu hồi sổ đỏ do đất đã bị chuyển nhượng qua tay người khác.
Người mua ngay tình chưa chắc giữ được đất
Án lệ này cũng đặt ra một cảnh báo pháp lý rất lớn đối với người mua đất. Trong thực tiễn, nhiều người cho rằng chỉ cần kiểm tra thấy đất có sổ đỏ hợp pháp, giao dịch được công chứng và đăng ký sang tên thì quyền lợi của mình tuyệt đối an toàn. Thực tế không đơn giản như vậy. Nếu nguồn gốc giấy chứng nhận được cấp từ đầu đã vi phạm pháp luật.
Ví dụ, cấp chồng lấn lên đất của người khác; cấp sai diện tích; cấp sai vị trí; cấp không đúng đối tượng; hồ sơ địa chính bị xác lập sai; thì nguy cơ phát sinh tranh chấp vẫn tồn tại.
Trong vụ án này, người nhận chuyển nhượng không phải là người gây ra sai sót trong quá trình cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, Tòa án vẫn xác định phải hủy phần giấy chứng nhận được cấp trái pháp luật để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất hợp pháp bị xâm phạm.
Điều này cho thấy trong một số trường hợp, nguyên tắc bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp có thể được ưu tiên hơn lợi ích của người nhận chuyển nhượng sau đó.
Kết luận
Việc Sổ đỏ, Sổ hồng đã được sang tên không đồng nghĩa với việc mọi rủi ro pháp lý đều chấm dứt. Trong một số trường hợp nhất định, nếu có căn cứ xác định việc cấp Giấy chứng nhận hoặc giao dịch chuyển nhượng vi phạm quy định pháp luật, Tòa án vẫn có thể xem xét hủy Giấy chứng nhận đã cấp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.
Vì vậy, trước khi nhận chuyển nhượng bất động sản, người mua cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, nguồn gốc tài sản và tình trạng tranh chấp để hạn chế tối đa những rủi ro có thể phát sinh trong tương lai.
