Nhà ở xã hội là chính sách an sinh quan trọng nhằm hỗ trợ người có thu nhập thấp tiếp cận chỗ ở ổn định. Bên cạnh các điều kiện mua, thuê mua, quy định về chuyển nhượng nhà ở xã hội cũng luôn nhận được sự quan tâm của nhiều người dân.
Đáng chú ý, từ năm 2026, pháp luật có sự thay đổi theo hướng tạo thuận lợi hơn cho người sở hữu nhà ở xã hội khi chuyển nhượng sau thời hạn 5 năm, trong đó có việc không phải nộp một khoản phí từng được áp dụng trước đây. Cùng Luật Phú Thanh tìm hiểu nhé!
1. Năm 2026, bán nhà ở xã hội sau 5 năm không phải mất khoản phí nào?
Theo Luật Nhà ở 2023, bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất nữa mà chỉ cần phải thanh toán tiền phí công chứng chuyển nhượng nhà ở xã hội, thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Cụ thể tại Điểm e Khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 như sau:
e) Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.
Như vậy, sau 05 năm, khi bán nhà ở xã hội, bên bán sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất như theo quy định cũ. Tuy nhiên, cần lưu ý Điều 42 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định, trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân và 50% tiền sử dụng đất.
Nói tóm lại:
– Trường hợp bán nhà ở xã hội là không phả nhà ở riêng lẻ (thường là chung cư): Không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ: Phải nộp 50% tiền sử dụng đất. Thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ để công nhận quyền sử dụng đất.
Lưu ý: Trường hợp bán nhà ở xã hội phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Nhà ở 2014 mà đến 01/8/2024 (ngày Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành) mà vẫn chưa nộp thì vẫn tiếp tục nộp tiền theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và các văn bản khác có liên quan.
(Căn cứ pháp lý: Điểm đ khoản 5 Điều 198 Luật Nhà ở 2023)
2. Các khoản thuế, phí bắt buộc phải nộp khi chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm
Để được chuyển nhượng nhà ở xã hội, bên bán phải đáp ứng đủ 02 điều kiện:
– Nhà đã mua, thuê mua được 05 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở.
– Có Giấy chứng nhận.
Theo đó, 04 khoản thuế, phí bắt buộc phải nộp chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 05 năm gồm:
2.1 Tiền sử dụng đất
Như đã đề cập tại mục 1, theo điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định:
– Trường hợp bán nhà ở xã hội không phải là nhà ở riêng lẻ: Người bán không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ: Người bán có nghĩa vụ nộp 50% tiền sử dụng đất. Thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính này là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị công nhận quyền sử dụng đất.
2.2 Thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản là 2% giá chuyển nhượng, trừ trường hợp được miễn.
Như vậy, mức thuế thu nhập cá nhân người bán nhà ở xã hội phải đóng là:
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng nhà ở xã hội x Thuế suất 2%
2.3 Lệ phí trước bạ
Theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà ở xã hội là 0,5% giá trị chuyển nhượng.
2.4 Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà ở xã hội
Căn cứ theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC dựa trên giá trị nhà ở xã hội, cụ thể như sau:
| STT | Giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch | Mức thu
(đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50.000 |
| 2 | Từ 50 triệu đồng – 100 triệu đồng | 100.000 |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng – 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng – 3 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 1 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng – 5 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 3 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng – 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 5 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng – 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
Ngoài ra, còn có thể phát sinh một số khoản phí khác như phí thẩm định giá, phí môi giới, phí cấp giấy chứng nhận,… tương tự như chi phí khi sang tên nhà đất thông thường.
Những khoản phí và lệ phí này do hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định (theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC) nên mỗi tỉnh, thành có thể có mức thu khác nhau.
Kết luận
Việc bỏ quy định thu khoản tiền này khi bán nhà ở xã hội sau 5 năm được đánh giá là một thay đổi tích cực, góp phần giảm gánh nặng tài chính cho người dân và tạo điều kiện thuận lợi hơn trong các giao dịch nhà ở. Tuy nhiên, để đảm bảo việc chuyển nhượng đúng quy định, người dân vẫn cần tìm hiểu kỹ các điều kiện, thủ tục và nghĩa vụ liên quan trước khi thực hiện giao dịch.
